Patrimonio Immobiliare

• stima del valore dell'asset e analisi dell'operazione di acquisto o vendita
• identificazione dei canali di vendita ottimali e suggerimento di nuove opportunità
• documentazione e report di sintesi

Gli Art Advisory analizzano l'efficacia dei tuoi investimenti attuando una serie di controlli preventivi finalizzati al contenimento dei rischi: verifica dell'autenticità, congruità del prezzo, provenienza, stato di conservazione.

• business plan, studi di fattibilità, analisi di mercato per definire la strategia di investimento più adatta alle tue esigenze (tipologia di immobili, aree geografiche, target di rendimento, ecc…)
• assistenza fiscale, legale e societaria
• individuazione e coordinamento di altre competenze specialistiche, se necessarie all'operazione (periti valutatori, property/facility management)
  

• analisi della situazione patrimoniale e valutazione dello strumento finanziario rispetto agli obiettivi perseguiti
• definizione di business plan prospettici
• coordinamento delle fasi di implementazione con l'SGR
• consulenza legale e fiscale

Investire in immobili rappresenta una delle tradizionali forme di diversificazione del patrimonio.
Le evoluzioni degli ultimi anni hanno radicalmente modificato il mercato immobiliare, facendo emergere una crescente necessità di specializzazione e professionalità.

Per questo il Private Banking di UniCredit ha costituito un team interno formato da risorse specializzate, dedicate esclusivamente alla Consulenza Immobiliare.

I consulenti immobiliari operano in modo indipendente, coadiuvati da un network di collaborazioni e relazioni con i più autorevoli operatori dei mercati immobiliari. Grazie a questo, possono proporti soluzioni su misura che hanno come unici obiettivi la valorizzazione del tuo patrimonio e l'ottimizzazione dei tuoi investimenti.

I Fondi d’Investimento Alternativi immobiliari (o “FIA immobiliari”) sono i fondi e le Sicaf (società di investimento a capitale fisso) che investono almeno i due terzi del proprio patrimonio in:

• beni immobili;
• diritti reali immobiliari;
• partecipazioni in società immobiliari;
• parti di altri fondi immobiliari, anche esteri

I FIA immobiliari costituiscono una particolare categoria di organismi  di investimento collettivo del risparmio, che consentono di investire in immobili delegando le tematiche di gestione e amministrazione, che rimangono in capo al gestore (la Società di gestione  del Risparmio o la Sicaf).
 L’investitore sottoscrive, cioè,  le quote/azioni di un fondo/Sicaf che investe prevalentemente o esclusivamente in beni immobili. Questo meccanismo consente di trasformare l'investimento immobiliare in uno strumento di natura finanziaria: non a caso si parla di "mattone di carta".

Il fondo è un patrimonio autonomo, suddiviso in quote e   gestito in monte da parte di un intermediario specializzato: la Società di Gestione del Risparmio (SGR); la Sicaf è una società per azioni a capitale fisso che ha per oggetto l’investimento collettivo del patrimonio raccolto mediante l’offerta di proprie azioni e di altri strumenti finanziari partecipativi.

I FIA immobiliari italiani sono istituiti in forma chiusa: ciò significa che il rimborso delle quote/azioni può avvenire solo ad una scadenza predeterminata, più le eventuali proroghe (fatti salvi eventuali rimborsi parziali anticipati su iniziativa della SGR o in caso di nuove emissioni di quote/azioni).

Alcuni FIA possono essere quotati su un mercato regolamentato, se lo prevede il Regolamento di gestione.

Tra le modifiche introdotte dal legislatore che sono state recepite dai veicoli collocati sul mercato negli ultimi anni, si segnalano in particolare:

• la possibilità di istituzione dei FIA immobiliari, oltre che tramite versamento di liquidità, anche attraverso il conferimento di immobili o quote di società immobiliari (c.d. "apporto")
• innalzamento della possibilità di ricorrere all'indebitamento permettendo di aumentare il patrimonio investito dal FIA e incrementare il rendimento complessivo
• la possibilità di istituire FIA cosiddetti "semiaperti", cioè in cui è possibile incrementare o diminuire i patrimonio del fondo attraverso l'emissione e il contemporaneo rimborso di quote con cadenza prefissata (c.d. "finestre")

Pur non essendo fissata per legge una durata minima di questi strumenti, essa è generalmente di medio/lungo periodo (almeno 5-7 anni o superiore, con un massimo di 50 anni), coerentemente con l'orizzonte temporale delle operazioni di investimento immobiliare previste dalla strategia del FIA.

Il Regolamento, che deve essere preventivamente approvato da Banca d'Italia (ad eccezione del Regolamento dei FIA riservati di cui oltre), rappresenta il documento cardine di ciascun FIA, che definisce le caratteristiche ed il funzionamento e regola i rapporti intercorrenti tra i vari soggetti coinvolti e i partecipanti al fondo.

Il forte interesse verso i fondi immobiliari è anche dovuto al fatto che godono di un trattamento fiscale particolarmente agevolato. Dal 1° gennaio 2004, infatti, i fondi immobiliari sono sostanzialmente esenti da qualsiasi imposta sul reddito e sulle plusvalenze in caso di cessione di immobili ("lordista"). Il legislatore ha introdotto, in sostituzione, una ritenuta unica applicata solo in sede di distribuzione dei proventi (quindi per "cassa" e non per competenza).

Tale ritenuta è, in particolare, applicata a titolo d'imposta (quindi definitiva) nei confronti di persone fisiche. Anche il regime delle imposte dirette dei fondi immobiliari gode di particolari agevolazioni, tra cui – ad esempio – l'esclusione dal campo di applicazione IVA degli apporti rappresentati da una pluralità di immobili prevalentemente locati e la riduzione dal 4% al 2% dell'imposta di registro in caso di acquisto.

La strutturazione e le modalità di costituzione degli organi di governance sono anch'essi definiti nel Regolamento del FIA. Trattandosi di strumenti di gestione collettiva del risparmio, si evidenzia come debba essere comunque tutelata l'autonomia del gestore  (SGR o Sicaf). Quest'ultimo ha il compito di massimizzare il valore del patrimonio del fondo (e dunque delle quote/azioni) attraverso una gestione efficiente degli immobili. Sebbene, quindi, la SGR/Sicaf rappresenti il centro decisionale delle strategie di investimento e ad essa sia delegata la gestione corrente del patrimonio, il legislatore ha previsto espressamente l'Assemblea dei partecipanti (per i fondi chiusi diversi dai FIA riservati di cui oltre) come organismo di base di tutela degli investitori e controllo. La legge definisce che l'assemblea dei partecipanti può deliberare sull'eventuale sostituzione del gestore.

Nel caso dei fondi immobiliari riservati, inoltre, considerata la particolare esigenza di condivisione delle scelte gestionali da parte dei sottoscrittori, esiste una maggiore flessibilità nel definire a livello regolamentare delle formule di governance ad-hoc che, nel rispetto dell'autonomia gestoria dell'SGR/SICAF, tendono ad un maggior grado di coinvolgimento dei sottoscrittori

I Fondi immobiliari riservati (o FIA immobiliari riservati)  sono uno strumento di diversificazione degli investimenti.

L'approccio all'investimento immobiliare privato in Italia, che si è tradizionalmente basato sulla modalità diretta (cioè l'acquisto e la gestione, anche attraverso società ad hoc, di immobili), appare destinato ad un parziale cambiamento, se confrontato con il recente trend di crescita dei FIA immobiliari. Le modifiche normative degli ultimi anni, in particolare, hanno dato impulso a questo fenomeno, creando le basi per l'adozione dei FIAi immobiliari come strumento primario per diversificare le strategie di investimento immobiliare verso forme "indirette".

In questo scenario, mentre crescono i FIAi immobiliari quotati, destinati alla generalità degli investitori, si assiste parallelamente all'adozione di questi strumenti anche da parte dei grandi investitori immobiliari, interessati a una razionalizzazione e gestione dinamica del loro patrimonio.

Forte interesse è infatti destato, anche alla luce del nuovo regime fiscale, dalle opportunità offerte dai FIA riservati, caratterizzati da tagli di investimento rilevanti e destinati ad investitori "professionali". Tale tipologia di fondi, potendo operare in deroga ad alcuni limiti prudenziali previsti da Banca d'Italia, sta evolvendo verso forme sempre più sofisticate, con la comparsa anche in Italia di fondi dal più elevato profilo di rischio-rendimento (definiti "opportunistici"), che investono in iniziative di sviluppo immobiliare.

I FIA riservati sono quella particolare categoria di FIA immobiliari che possono essere sottoscritti o acquistati  da "investitori professionali" o, se previsto dal Regolamento di gestione, anche da investitori non professionali che sottoscrivano quote/azioni per un importo complessivo di almeno 500.000 euro. , Ai FIA riservati è concessa una maggiore flessibilità regolamentare ed operativa, rendendoli di fatto adatti al perseguimento di strategie di investimento con rapporto rischio/rendimento più elevato. Di particolare interesse è, ad esempio, la possibilità per i sottoscrittori di effettuare i versamenti di liquidità in più soluzioni, su richiesta della SGR ed entro i termini fissati nel Regolamento di gestione, così come la possibilità per il FIA di investire più  del 20% delle proprie attività in un unico bene immobile avente caratteristiche urbanistiche e funzionali unitarie.